Muğla Kira Hukuku Avukatı

Muğla’da tahliye, kira tespiti, kira uyarlama, kira alacağı ve depozito iadesi davalarında Av. Arb. Pınar Aktan tarafından avukatlık hizmeti sunulmaktadır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. 1 Eylül 2023‘ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.

Kira avukatı; kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, kira artış oranı uyuşmazlıkları, kira alacağının tahsili ve depozito iadesi başta olmak üzere konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkları takip eder. Kira hukuku; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299 vd. ile konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK m. 339-356 hükümleri çerçevesinde düzenlenir.

Kira Avukatının Sunduğu Hizmetler

• Kira sözleşmesi hazırlığı ve incelemesi: Konut ya da işyeri kira sözleşmesinin hukuki risk analiziyle hazırlanması veya mevcut sözleşmenin incelenmesi.
• Tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi: İleride kullanılmak üzere geçerli bir tahliye taahhüdünün usulüne uygun düzenlenmesi.
• İhtar ve ihtarname takibi: Temerrüt ihtarları, iki haklı ihtar uygulaması, kira artışı bildirimleri gibi noter ihtarnamelerinin hazırlanması ve tebliği.
• Tahliye davası: Temerrüt, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve yeni malikin ihtiyacı gibi sebeplere dayanan tahliye davalarının açılması ve takibi.
• Kira tespit ve uyarlama davaları: Kira bedelinin güncel emsallere göre yeniden belirlenmesi ya da olağanüstü koşullar nedeniyle uyarlanması için dava açılması.
• İcra takibi: Ödenmeyen kira alacakları için ilamsız ya da ilamlı icra takibinin başlatılması ve yürütülmesi.
• Arabuluculuk süreci: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk sürecinin takibi ve müvekkilin bu aşamada temsili.

Tahliye Sebepleri Karşılaştırması

Kiracı ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanılarak tahliye edilebilir. Her sebep, kendine özgü koşullara ve sürelere tabidir:

Kira Avukatının İlgilendiği Başlıca Konular

Kiracının Tahliyesi (Temerrüt, İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü)

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebepleri:

• Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m. 315): Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi ve verilen süre içinde ödeme yapmaması halinde açılır.
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m. 352/2): Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini geç ödemesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilmiş olması durumunda kira dönemi sonunda açılabilir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy-üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için açılan tahliye davasıdır.
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye talep edebilmesine ilişkin özel düzenlemedir.
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye (TBK m. 352/1): Kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı taahhüdüne dayanılarak açılır.

Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama Davası

Kira bedelinin tespiti davası; kira sözleşmesinin devamı sırasında, yenilenen dönemlerde ödenecek kira bedelinin emsal kira bedelleri esas alınarak mahkemece belirlenmesi amacıyla açılır (TBK m. 345). Uyarlama davası ise TBK m. 138 kapsamında; sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü değişiklikler nedeniyle ifanın taraflardan biri için katlanılmaz hale gelmesi durumunda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını hedefler.

Kira Artış Oranı Uyuşmazlıkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı; kural olarak bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalaması ile sınırlıdır (TBK m. 344). Sözleşmede bu oranı aşan artış hükmü bulunsa bile taraflar bu üst sınıra tabidir. Konut kiralarında 2 Temmuz 2023’e kadar uygulanan yüzde 25 sınırlaması gibi geçici düzenlemelerin durumu ise ilgili yasa dönemine göre değerlendirilir. Uygulamada anlaşmazlık çıktığında kira bedelinin tespiti yoluna gidilir.

Kira Alacağının Tahsili

Ödenmeyen kira alacakları için kiraya veren; icra dairelerinden ilamsız icra takibi (kiraya ilişkin özel yol) veya ilamlı icra takibi başlatabilir. Kiracının itirazı halinde itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali davası gündeme gelir.

Depozito İadesi Uyuşmazlıkları

Kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracıya iade edilmesi gereken güvence bedelinin (depozito) tamamen veya kısmen iade edilmemesi halinde depozito iadesi talebi ileri sürülebilir. TBK m. 342 uyarınca güvence bedeli en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir ve para olarak verilmişse vadeli bir mevduat hesabına yatırılır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet — ancak sınırlı bir istisna alanı var. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır (7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Kanun’da yapılan değişiklik). Kira alacağı, tahliye, kira tespiti ve uyarlama gibi davalarda arabuluculuktan geçmeden doğrudan dava açılırsa dosya usulden reddedilir.

Buna karşılık icra takibi başlatılması, ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz gibi geçici hukuki koruma tedbirleri arabuluculuk zorunluluğuna tabi değildir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, alacak, depozito iadesi) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m. 4/1-a). Muğla ilinde bu davalar; Muğla Sulh Hukuk Mahkemeleri ile Bodrum, Fethiye, Milas, Marmaris, Datça, Ortaca gibi ilçelerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülüyor.

Yetki bakımından HMK m. 6 ve 10 uyarınca; kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi seçimlik olarak yetkilidir.

Hangi Durumlarda Kira Avukatına Başvurmak Gerekir?

• Kiracı, kira bedelini süresinde ödemiyor ya da sıklıkla geç ödüyor,
• Kiraya veren veya yakınları için konut/işyeri ihtiyacı doğmuş, tahliye gerekiyor,
• Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edecek,
• Kira artış oranı konusunda kiracıyla uyuşmazlık yaşanıyor,
• Kira bedeli güncel emsallere göre çok altta kalmış, tespit davası açılacak,
• Ekonomik koşullardaki olağanüstü değişiklik nedeniyle sözleşmenin uyarlanması gerekiyor,
• Depozito iade edilmiyor ya da haksız kesintiler yapılıyor,
• Uzun süreli veya işyeri kira sözleşmesi hazırlanacak.

Kira Avukatı Ücretleri

Muğla’daki kira hukuku avukatlık ücretlerinin taban değerini Türkiye Barolar Birliği’nin yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) belirliyor. 2025-2026 dönemi tarifesi; tahliye davaları, kira tespiti, uyarlama, depozito iadesi ve kira alacağı icra süreçlerinde alınabilecek en düşük ücretleri düzenliyor.

Bu tutarların yalnızca alt sınır olduğunu vurgulamak gerekir: fiili ücret; dosyanın niteliğine, karmaşıklığına, sürecin öngörülen uzunluğuna, dava değerine ve belge yoğunluğuna göre farklılaşabilir. Ücrete KDV eklenir. Kesin rakam, dosyanız özelinde yapacağımız ön görüşmenin ardından yazılı vekâlet sözleşmesiyle netleşir.

Neden Av. Arb. Pınar Aktan?

Kira dosyalarında en sık karşılaşılan hata usul kaynaklıdır: ihtarın çekilmemiş olması, temerrüt süresinin doğru işletilmemesi, tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı gün alınmış olması ve arabuluculuk aşamasının atlanması. Küçük görünen bu detaylar dosyanın sonucunu doğrudan belirler; bu nedenle ilk gün doğru yolun seçilmesi — ihtar mı çekilecek, doğrudan icraya mı gidilecek, önce arabuluculuk mu, tahliye davası hangi sebebe dayandırılacak — kritik önem taşır.

1 Eylül 2023 sonrasında dava şartı hâline gelen arabuluculuk aşamasının Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı arabulucu sıfatıyla değerlendirilmesi, dosya sahibi için pratik bir avantajdır: bu aşama ayrı bir mercie taşınmadan aynı ofis içinden yürütülebilir.

Muğla merkez, Bodrum, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça ve çevre ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıkları, yerel Sulh Hukuk Mahkemeleri ve icra dairelerinin pratiği bilinerek yürütülür.

Sık Sorulan Sorular