Muğla Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Avukatı

Muğla’da paylı ya da elbirliği mülkiyeti altındaki taşınmazların bölüşümü veya satışı için açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında Av. Arb. Pınar Aktan tarafından avukatlık hizmeti sunulmaktadır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 1 Eylül 2023‘ten itibaren bu davalarda arabuluculuk dava şartıdır.

İzale-i şuyu; paylı ya da elbirliği mülkiyeti altındaki taşınmaz ve taşınırların paydaşlar arasında aynen bölüştürülmesi ya da satılıp bedelinin paylaştırılması sürecidir ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698-703 hükümleri çerçevesinde düzenlenir. Muğla; miras yoluyla intikal eden hisseli tapular ile ortak alınmış konut, arsa ve tarım arazilerinin yoğun olduğu bir il olduğundan, özellikle Bodrum, Marmaris, Fethiye, Datça ve Milas’ta hisseli tapu uyuşmazlıkları sıkça izale-i şuyu davasına dönüşür.

Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Ortaklığın giderilmesi; birden fazla kişinin paylı ya da elbirliği mülkiyeti altında bulunan bir mal üzerindeki ortaklığın, paylaştırma yoluyla sona erdirilmesini ifade eden hukuki süreç. Halk arasında “izale-i şuyu” olarak da bilinir.

TMK m. 698 uyarınca paylı mülkiyet halinde paydaşlardan herhangi biri, hukuki bir engel bulunmadıkça her zaman paylaşmayı isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise önce mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ya da doğrudan ortaklığın giderilmesi yolu izlenebilir. Paylaşım iki şekilde yapılabilir: aynen taksim ya da satış suretiyle taksim.

Aynen Taksim ile Satış Yoluyla Giderilme Karşılaştırması

Mahkeme kural olarak öncelikle aynen taksimi değerlendirir, mümkün değilse satış yoluna gider. İki yöntemin farkları:

İzale-i Şuyu Avukatının Sunduğu Hizmetler

Bu tür dosyalarda paydaşlardan biri ya da birden fazlası adına hareket edilerek; ortaklığın sona erdirilmesi ve payların doğru dağıtılması için gereken adımlar baştan sona takip edilir. Sürecin doğru yönetilmesi — tapu kayıtlarının okunması, aynen taksimin mümkün olup olmadığının teknik değerlendirmesi, satışın gerçekleşmesi durumunda icra memurluğu ile koordinasyon — mülkün gerçek değerinin elde edilmesi bakımından belirleyicidir.

Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı arabulucu sıfatı da bu alanda ayrıca değer taşır: 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hâle gelmiştir. Bu dosyaların ilk durağı artık arabuluculuk masasıdır.

İzale-i Şuyu Avukatının İlgilendiği Başlıca Konular

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmadığı veya paydaşlarca istenmediği durumlarda taşınmazın açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedelin paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılmasıdır. Satış; kararın kesinleşmesinin ardından icra memurluğu marifetiyle yapılır (TMK m. 699, 700; İİK ilgili hükümleri).

Aynen Taksim (Bölüşme) Yoluyla Giderilme

Malın niteliği ve konumu itibarıyla paydaşlar arasında fiziki olarak bölünebiliyorsa (örneğin bölünmeye elverişli bir arsa ya da arazide) her paydaşa payına düşen kısmın verilmesiyle ortaklık sona erdirilebilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı keşif ve teknik bilirkişi (harita mühendisi, ziraat mühendisi vb.) incelemesiyle belirlenir. Değer eşitsizliği söz konusu olduğunda ivaz (denkleştirme bedeli) verilerek eşitlik sağlanabilir.

Miras Kalan Malların Paylaşımı

Muris adına kayıtlı taşınmazların mirasçılara intikaliyle oluşan elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi de bu davanın kapsamında. Öncelikle mirasçılık belgesi alınır, ardından intikal işlemi yapılır ya da doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açılır. Tenkis, muvazaa, denkleştirme (iade) gibi taleplerle birlikte değerlendirilmesi gereken durumlar bakımından dosyanın bütünsel incelenmesi önemli.

Paydaşlar Arası Uyuşmazlıklar

Paydaşlardan bazılarının satışı, bazılarının aynen taksimi istemesi; muhdesatın (yapı, ağaç, dikili şeyler) kime ait olduğuna ilişkin uyuşmazlıklar; ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ve kullanma paylaştırması gibi konular da bu davalarla bağlantılı olarak sıkça gündeme geliyor. Muhdesat aidiyetinin tespiti, satış bedelinin doğru paylaştırılabilmesi için önemli.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci

• Ön hazırlık: Tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, kadastro paftası ve varsa muhdesata ilişkin belgelerin temini.
• Dava şartı arabuluculuk: 1 Eylül 2023 sonrasında ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Uzlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yoluna geçilir.
• Dava açma: Tüm paydaşlar davada gösterilmek zorundadır. Herhangi birinin gösterilmemesi taraf teşkilinin sağlanamaması nedeniyle usul sorununa yol açar.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Taşınmazın niteliği, aynen taksime elverişli olup olmadığı ve muhdesatın durumu bilirkişi raporuyla ortaya konur.
• Karar: Mahkeme; aynen taksim mümkünse bu yolla, mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmeder.
• Satış aşaması: Kararın kesinleşmesinin ardından satış memurluğu (icra dairesi) marifetiyle açık artırma yoluyla satış gerçekleştirilir; elde edilen bedel pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m. 4/1-b). Yetki bakımından ise HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle Muğla ilinde bulunan bir taşınmaza ilişkin izale-i şuyu davası; taşınmazın bulunduğu ilçenin (Muğla merkez, Bodrum, Fethiye, Milas, Marmaris, Datça, Ortaca, Dalaman vb.) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır.

Hangi Durumlarda Bu Alanda Avukata Başvurmak Gerekir?

• Bir taşınmazın diğer paydaşlarla ortak mülkiyeti sona erdirilmek isteniyor,
• Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda paydaşlar paylaşımda anlaşamıyor,
• Aynen taksim mi satış yoluyla giderilme mi seçileceği konusunda uyuşmazlık var,
• Taşınmaz üzerindeki muhdesatın (yapı, ağaç, sürüm) kime ait olacağı tartışmalı,
• Bir paydaş taşınmazı tek başına kullanıyor ve ecrimisil talebi düşünülüyor,
• Satış aşamasında değer düşüklüğü riski, karşılıklı alım (öncelik) hakkı veya artırma sürecinin takibi gerekiyor,
• Tenkis, muvazaa veya denkleştirme (iade) gibi ek talepler dava ile birlikte değerlendirilecek.

İzale-i Şuyu Avukatı Ücretleri

Muğla’daki ortaklığın giderilmesi avukatlık ücretlerinin taban değerini Türkiye Barolar Birliği’nin yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) belirliyor. 2025-2026 dönemi tarifesi; izale-i şuyu davalarında ve satış memurluğu süreçlerinde alınabilecek en düşük ücretleri düzenliyor.

Bu tutarların yalnızca alt sınır olduğunu belirtmek gerek: gerçek ücret; taşınmazın değerine, paydaş sayısına, dosyanın niteliğine ve sürecin öngörülen uzunluğuna göre değişebilir. Ücrete KDV eklenir. Kesin rakam, dosyanız özelinde yapacağımız ön görüşmenin ardından yazılı vekâlet sözleşmesiyle netleşir.

Neden Av. Arb. Pınar Aktan?

İzale-i şuyu dosyalarının çoğu, görünmez teknik detaylarda kazanılır ya da kaybedilir. Muhdesatın aidiyeti önceden netleştirilmediyse satış bedelinin dağıtımı karmaşık hâle gelir; aynen taksim yeterince güçlü savunulmadıysa değerli bir taşınmaz düşük bedelle ihaleye çıkabilir; paydaşlardan biri davada gösterilmediyse aylar süren süreç taraf teşkili nedeniyle sonuçsuz kalabilir. Bu nedenle bu detayların en baştan tespit edilmesi ve dosyanın buna göre kurulması önem taşır.

Ortaklığın giderilmesi 1 Eylül 2023 sonrasında arabuluculuğun zorunlu olduğu davalar arasına girdiğinden, Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı arabulucu sıfatı bu aşamada süreci hızlandırır: her paydaşın gerçek beklentisinin erken görülmesi, davanın uzun aylar sürmeden çözüme kavuşmasına yol açabilir.

Muğla merkez, Bodrum, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça, Ortaca, Dalaman ve çevre ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi süreçleri, yerel Sulh Hukuk Mahkemesi ve satış memurluğu pratiği bilinerek yürütülür.

Sık Sorulan Sorular